住宅不同于一般商品，它不但具有等價交換、按質論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有資產投資升值的金融屬性，和鮮明的社會保障性。因此，世界各地對于評判房價是否合理，是否存在泡沫，有許多角度的衡量方法，但尚無統一的定論。“房價收入比”是國際公認的最重要的衡量指標之一。房價收入比指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。我們認為判斷一個地區房價的漲幅是否合理,應與當地居民年均可支配收入的漲幅進行綜合比較。
本次房價泡沫研究報告，首先，在樣本選擇層面，從以往易居研究院對全國35個大中城市房價收入比監測的基礎上，新加入10個熱點城市，將樣本數擴充到45城；其次，在研究方法層面，除了沿用“房價收入比”指標之外，新加入“中國城市住房(一手房)價格288指數”指標，從而推導出一套“房價泡沫”的測算方法。最終，得出全國45個大中城市在2016年前三季度房價泡沫的水平，以期為政府、企業以及居民提供一個參考標準。
據媒體報道，國際貨幣基金組織（IMF）發布的全球房價觀察報告(Global Housing Watch Report)指出，2016年上半年全球各大城市的房價收入比深圳以38.36位居第一。排名前十的城市中有五個在中國：香港以34.95位居第4；北京以33.32位居第5；上海以30.91位居第6；廣州以25.85位居第10。此外，美國經濟咨詢公司Longview Economics的一項最新研究顯示，目前深圳房價全球第二貴。分析顯示，深圳一套典型住宅的價格已達到80萬美元左右，房價收入比為70倍。
可見，中國部分城市高房價的現象，已經引起了世界范圍內的關注。在某種程度上，這也與2016年國慶期間多地出臺限購限貸等房地產調控政策有一定相關性。那么，深圳、上海、北京等中國熱點城市的房價處于何種水平？偏高的程度如何？是否存在泡沫……是未來中國樓市健康發展必須要探究的問題。
為此，易居研究院基于自身多年積累的“房價收入比”研究體系，分析了“2016年前三季度全國45個城市的房價收入比”情況，并新引入“中國城市住房(一手房)價格288指數”作為監測指標，進一步測算出各個城市房價從2015年4月至2016年三季度以來房價的漲幅程度。最終，結合“房價收入比”和“房價指數”雙重監測體系，推導出一套“房價泡沫”測算公式，分析2016年前三季度全國45個大中城市房價泡沫程度。
本報告研究的時間框定在“2016年前3季度”，為了保證研究數據的客觀性，“全國45城城鎮居民人均可支配收入”指標是根據統計局公布2016年前3季度或2016年上半年城鎮居民人均可支配收入同比增長率，進行年化推算而成；在“全國45城商品住宅成交價格”方面，采用了CRIC等民間數據庫數據中“2015年1-3季度”和“2016年1-3季度”成交均價進行測算，不含可售型保障房、棚改房等成交均價。
一、房價收入比的計算方法和衡量標準
房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，不同機構可能采用不同的統計指標和不同的計算方法，本文采用的數據皆來自于國家統計局、地方統計局的官方數據，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。
盡管房價收入比是一個全球通用的指標，但其合理范圍卻沒有嚴格界定。世界銀行1998年對96個地區的統計資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為5.6。各國（地區）房價收入比的數值是高度離散的，這96個地區最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數為6.4。一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區。
由于我國統計制度尚不健全，我國的房價收入比數據不如歐美國家準確，而且我國對商品住宅的統計口徑與歐美國家也不同，可比性并不大。根據我國的實際情況，我們認為全國房價收入比保持在6-7屬合理區間。
二、全國總體房價收入比
根據國家統計局口徑的數據，2016年前三季度，城鎮居民人均可支配收入比上年（名義）增長7.8%，比2015年全年名義增幅收窄了0.4個百分點；新建商品住宅價格增長為13.9%, 增幅比2015年擴大4.8個百分點，房價漲幅出現較為明顯的攀升。本報告中房價收入比的“戶型面積”指標，統一按照100平方米計算（與全國城鎮家庭平均住房面積相近）。
根據房價收入比計算公式，得出2016年前三季度全國商品住宅房價收入比為7.6，與2015年的7.2相比，房價收入比上升明顯。從房價收入比的絕對水平看，已經略微高出6-7的合理區間。房價收入比的上行主要是受2016年春節過后，伴隨著各項去庫存政策和貨幣寬松政策的支持，一線城市、重點二線城市和部分三線城市樓市迅速回暖，導致房價明顯攀升，與此同時，居民收入增幅卻遠小于房價增幅的影響。
圖1 1998-2016年前三季度全國商品住宅房價收入比走勢
數據來源：國家統計局
三、全國45個大中城市城鎮居民收入
本文選取全國45個大中城市：北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、蘇州、無錫、三亞、洛陽、宜昌、東莞、惠州、泉州、廊坊、煙臺作為研究對象。
為便于研究，對45個大中城市，首先，包括了國家統計局界定的全國35城，即北京、上海、廣州、深圳4個城市為東部一線城市，天津、石家莊、沈陽、大連、南京、杭州、寧波、福州、廈門、濟南、青島、海口12個城市為東部二線城市，太原、長春、哈爾濱、合肥、南昌、鄭州、武漢、長沙8個城市為中部二線城市，呼和浩特、南寧、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊11個城市為西部二線城市；其次，出于樣本選擇的均衡性及今年來樓市市場的熱度，加選了10個三線城市：蘇州、無錫、三亞、東莞、惠州、泉州、煙臺8個東部城市，洛陽、宜昌2個中部城市。
根據2016年前三季度各城市公布的城鎮居民人均可支配收入增長率，通過年化計算可得：從全國45個大中城市，2016年城鎮居民人均可支配收入來看，總體上呈現東中西部遞減的狀態，經濟較為發達的東部一二線城市整體收入水平較高，上海以57623元高收入位居全國榜首，超過5萬元大關的還有北京、蘇州、杭州、寧波和廣州，均是東部城市；與以上地區形成鮮明對比的是，人均可支配收入低于3萬元的城市，中部和西部城市各占2名，分別是太原、宜昌和西寧、貴州。
圖2 2016年全國45個大中城市城鎮居民人均可支配收入年化情況
數據來源：各地方統計局、易居研究院
四、全國45個大中城市房價
從CRIC口徑、易居研究院和其他機構監測的商品住宅（剔除可售型保障房、棚改房）成交均價來看，均價較高的主要是東部經濟發達的一二線城市，主要為深圳、上海、北京、廈門、三亞等沿海省份的主要城市。從2014年930政策出臺到2016年9月，全國房地產市場，最引人的城市毫無懸念的就是“深圳”。截止2016年三季度，深圳商品住宅銷售均價突破5萬元大關，位居全國第一，同比增幅達63.4%。
2016年前三季度，除了東部熱點城市之外，其他地區房價也不同程度出現回暖跡象。全國45個大中城市，房價同比負增長的城市只有7個，分別是三亞、西安、銀川、昆明、煙臺、呼和浩特、哈爾濱，除了三亞同比下跌達18.7%之外，其他內陸省份的城市，下跌均不超過5個百分點?？梢娙珖?5城房價總體上呈現上漲態勢。這是因為，從中央到地方各方面樓市利好政策的不斷出臺，在釋放了樓市剛性和改善性需求之外，同樣促使大量投機資金進入一線城市，樓市成交量大幅攀升，助推房價出現前所未有的井噴式增長；隨后，投資和投機資金進入了經濟環境較好的二線、三線城市，房地產市場加速回暖，房價抬升。
圖3 2016年前三季度全國45個大中城市商品住宅成交均價
數據來源：易居研究院、CRIC數據庫、其他專業研究機構報告
圖4 2016年前三季度全國45個大中城市商品住宅成交均價同比增幅
數據來源：易居研究院、CRIC數據庫、其他專業研究機構報告
備注：
1、北京、上海、廣州、天津、南京、合肥、廈門、青島、武漢、成都、?？?、呼和浩特、貴陽包含所有區縣、縣級市；重慶為包含9個市轄區的主城區,杭州只含十個區的主城區，鄭州包含部分縣和縣級市；南昌、沈陽、太原、大連、寧波、福州、濟南、長沙、南寧、蘭州、西寧、石家莊只包含市區。
2、石家莊、呼和浩特、哈爾濱、銀川數據來自網站整理，其余41個城市來自CRIC
五、全國45個大中城市房價收入比
1、全國45個大中城市房價收入測算數據
整體上看，45個大中城市的房價收入比有以下三個態勢：
一是，全國45城房價收入比均值為10.1，高于全國房價收入比7.6的均值將2.5，在一定程度上反映房價存在明顯的區域差距。
二是，全國45城，房價收入比呈現東、中、西梯度遞減的態勢，且相差幅度較大；一線城市和東部沿海城市，明顯整體高于內陸其他城市，深圳、上海、三亞、北京、廈門、福州分列前六位，房價收入比均超過14；反觀房價收入比在位居后5位的城市是長沙、煙臺、洛陽、呼和浩特和銀川，房價收入比不超過6，可以斷定這5個城市樓市房價不存在任何泡沫。
三是，經濟發達城市高于經濟欠發達城市。目前房價收入比較高的城市，集中在我國經濟較為發達的一線城市、東部城市和受到一線城市輻射的周邊城市。這些地區產業發展好、收入水平高、人口吸引力強，外來常住人口比重大，因此，購房需求和投資投機需求較為集聚，購買力強勁，房價水平也較高。
圖5 2016年前三季度全國45個大中城市房價收入比
數據來源：易居研究院
2016年前三季度，全國45城有20個城市房價收入比同比上漲，25個城市同比下跌。具體而言，房價收入比同比增幅超過10個百分點的城市有8個，分別是深圳（49.4%）、蘇州（32.1%）、無錫（20.1%）、東莞（20.1%）、廊坊（17.2%）、合肥（16.6%）、廈門（15.3%）和南京（15.3%）；跌幅超過10個百分點的城市有4個，分別是三亞（-24.9%）、?？冢?11.3%）、西安（-11.1%）和重慶（-10.3%）。
圖6 2016年前三季度全國45個大中城市房價收入比同比增幅
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數據來源：易居研究院
2、全國45個大中城市房價收入偏離度
2016年前三季度，45個大中城市房價收入比偏離度有以下四個特點：
其一，整體呈現東中西部遞減態勢，一線及部分東部沿海城市房價偏離合理區間程度進一步領先于其他地區。
其二，一線城市中有三個城市偏離度差距較為明顯，深圳、北京、上海位列45個大中城市第一、二、五位，而廣州急速下跌至第十四位。
其三，廈門作為東部二線城市，繼續高度偏離合理區間，投資和投機需求旺盛。
其四，45個城市中有39個城市房價收入比高于理論合理值，在一定程度上反映房地產市場的區域分化程度正在擴大，目前烏魯木齊、沈陽、洛陽、銀川和長春5個城市商品住宅均價低于合理值。
此外，需要說明的是，三亞作為我國最知名的旅游城市，由于優越的自然環境，外來旅游客群和投資客群需求量明顯高于本地居民，因此三亞是一個外地客源占主導市場的地區，其房價明顯偏離當地居民人均可支配收入，這也是三亞未曾放松限購的原因之一。
六、全國45個大中城市房價泡沫研究分析
判斷一個地區樓市是否存在泡沫，全球尚未有一個統一的研究方法。本文旨在討論研究房價收入比的基礎上，加入房價自身漲幅作為研究指標，作出一種嘗試性的研究。
1、全國288指數指標
在房價自身漲幅方面，本次研究引入了由易居房地產研究院、中國房地產測評中心和克而瑞信息集團(CRIC)共同研發的“中國城市住房(一手房)價格288指數”（下文簡稱“288指數”）。288指數是指通過定期監測全國4個直轄市及284個地級市(不含新增加的三沙市)一手房的相關成交數據和市場調研數據，采用類似房屋重復交易法，計算288個地級以上城市月度價格變動趨勢，在此基礎上形成中國房地產288價格指數(一手房)。本報告選擇的全國45個樣本城市，均屬于288指數監測范圍內。
根據288指數顯示，全國房價在2015年4月結束了為期13個月的環比跌幅態勢，因此本次以2015年4月的指數為起點，以2016年9月指數為終點，分別計算出全國45個樣本城市的房價指數漲幅。
通過測算，可以直觀的看出，全國45個大中城市房價指數增幅特征，與前文闡述的房價漲幅和房價收入比增幅具有較為高度的貼合性，均呈現了較為明顯的區域分化，漲幅呈現東中西部遞降的狀態，一線城市和東部城市漲幅明顯高于全國其他地區。
2、全國45個大中城市房價泡沫測算
我們依據全國45城2016年前三季度的房價收入比偏離度，和2015年4月到2016年9月各個城市房價指數增幅水平，分別按照40%和60%的權重進行量化處理，測算出2016年前三季度全國45城房價泡沫程度的相對比較。
圖7 2016年前三季度全國45個大中城市房價泡沫情況
數據來源：易居房地產研究院、中國房地產測評中心和CRIC
本次測算的全國45城房價泡沫，只是相對的比較數據，并不具備絕對的意義，不能簡單的理解為泡沫數據超過0%的地區都存在房價泡沫。為了更為準確的分析各個城市的泡沫程度，本次研究引入了“中位數”概念，對全國45城泡沫數值進行排序，以位列23位的城市為泡沫劃分的臨界點。數據顯示，南寧泡沫水平為16%，位居第23位，因此在它之前的22個城市房價可以定義為暫時出現泡沫，并可分類三種情況：深圳泡沫超過118%，泡沫明顯；上海、廈門、北京、合肥、南京、福州、蘇州、天津、三亞9個城市泡沫均超過了40%，屬于小型泡沫；東莞、廣州、杭州、武漢、鄭州、寧波、濟南、石家莊、廊坊、南昌、無錫、太原，這12個城市泡沫數值在35%-17%之間，除了存在數據異動的寧波和石家莊之外，其他10城屬于微型泡沫。
透過2016年前三季度全國45個大中城市房價泡沫的嘗試性測算研究，我們對未來一年全國房地產市場，有如下三方面判斷：
其一，泡沫超過20%的城市有20個，這些地區除了數據存在異動的寧波，其他19城現已全部實行了限購限貸等調控政策。
其二，泡沫水平超過50個百分點的城市有8個，分別是深圳、上海、廈門、北京、合肥、南京、福州和蘇州，這些地區均在2015年和2016年成為全國樓市的熱點，房價短期漲幅明顯，房地產市場熱度較高。但是我們認為在未來一年，由于承載了過大的上漲壓力，泡沫程度較大的地區，調控性質的政策將持續執行，因此市場成交量也將進一步回落，房價會出現房價環比零增長甚至負增長的情況。
其三，泡沫程度位于負區間的烏魯木齊、銀川、沈陽和洛陽4個城市，以及泡沫程度較低的其他城市，仍然是樓市去庫存政策的支持區域。總之，在未來的房地產市場，“分城施策、因地制宜、促健康發展”是主流精神。
必須提醒的是，本次報告：
首先，在房價數據來源方面，因為采用了CRIC等民間研究機構的監測數據，且剔除了各個城市保障房的房價，因此房價在一定程度上是高于統計局口徑的數據，且會致使房價收入比測算結果也存在一定的偏高。
其次，基于房地產泡沫研究的復雜性，本次研究全國45個城市泡沫情況，只具有相對意義，僅說明各個城市2016年前三季度房價可能存在的泡沫，以及預示著未來一年將有可能呈現的市場面貌。
