中國(guó)未現(xiàn)大面積“房地產(chǎn)泡沫”

發(fā)改委官員稱民眾追逐公共服務(wù)推高房?jī)r(jià)，應(yīng)允許房?jī)r(jià)上漲

國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵12日在大連表示，中國(guó)目前還沒有出現(xiàn)大面積的房地產(chǎn)泡沫。一些中心城市房?jī)r(jià)被推高，和民眾對(duì)相對(duì)稀缺的公共服務(wù)的追逐有直接關(guān)系。李鐵表示，要想遏制房子投機(jī)，還是要依靠市場(chǎng)的力量。政府應(yīng)該允許房?jī)r(jià)上漲，“香港為什么沒人投機(jī)房子？因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高了，沒人炒得起。”

“買房實(shí)際買的是公共服務(wù)”

李鐵表示，中國(guó)和國(guó)際上其他國(guó)家的發(fā)展階段、人口規(guī)模、收入結(jié)構(gòu)并不一樣，所謂的“房地產(chǎn)泡沫”完全是按照西方國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，“當(dāng)然局部可能會(huì)出問題，但大面積、全國(guó)來講是沒有的”。

“大家買房實(shí)際買的是公共服務(wù)”，李鐵分析，公共服務(wù)好的城市往往是資源稀缺性很強(qiáng)的地方，所以房?jī)r(jià)必然高。基于此，李鐵建議擴(kuò)延便于通勤的城市外圍空間以解決低價(jià)房供給，將醫(yī)療、教育等優(yōu)質(zhì)資源向中心城市外緣延伸，緩解民眾的買房、住房壓力。

“房?jī)r(jià)漲到頭就沒人投機(jī)了”

李鐵表示，要想遏制房子投機(jī)，還是要依靠市場(chǎng)的力量，政府應(yīng)該允許房?jī)r(jià)上漲，“房?jī)r(jià)漲到頭就沒人投機(jī)了”。“香港為什么沒人投機(jī)房子？因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高了，沒人炒得起。”他表示，政府利用行政手段調(diào)整房?jī)r(jià)是將房?jī)r(jià)上漲收益轉(zhuǎn)給了一部分人，比方興建保障房。

在李鐵看來，提供穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)也是緩解民眾購(gòu)房壓力的方法之一。“現(xiàn)在買房人不是為了出租，是為了賣”，李鐵指出，由于房屋租售成本相差懸殊，現(xiàn)在中國(guó)內(nèi)地城市經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)的住房都處于“不穩(wěn)定”的租賃模式。他建議打破中國(guó)動(dòng)輒批百畝、千畝土地的“大地產(chǎn)商”開發(fā)模式，形成層次開發(fā)，小塊開發(fā)的房屋便可作為長(zhǎng)期穩(wěn)定的出租房源。

直言房產(chǎn)稅“擴(kuò)圍”不容易

此外，針對(duì)官方已明確將推進(jìn)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)“擴(kuò)圍”，以及民間廣泛探討的遺產(chǎn)稅等事項(xiàng)，李鐵直言“不是你想象的那么容易”。他強(qiáng)調(diào)，不同于歐美房屋產(chǎn)權(quán)清晰，中國(guó)的住房只有(土地)使用權(quán)而無所有權(quán)，因此稅收征到何種程度很難確定。

另一方面，李鐵認(rèn)為，由于在國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)稅屬于地方稅，因此地方政府對(duì)征稅具有積極性，而“中國(guó)地方?jīng)]有積極性，操作上就有問題”，“我們小區(qū)有40%的人連關(guān)系清晰的物業(yè)費(fèi)都不交，你說交(房產(chǎn))稅難不難？”

動(dòng)態(tài)

一二線城市房?jī)r(jià)或出現(xiàn)失控風(fēng)險(xiǎn)

住建部下月急查限購(gòu)限貸

訊據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》消息，繼住建部約談7個(gè)房?jī)r(jià)上漲較高的城市后，住建部督察組下月將抵達(dá)地方急查限購(gòu)、限貸執(zhí)行情況。

“督察組由住建部和全國(guó)工商總局組成，將對(duì)地方房地產(chǎn)的中介違規(guī)問題，進(jìn)行調(diào)研和督導(dǎo)，”四川省住建廳的一位人士介紹，貫徹新“國(guó)五條”要求，核查地方限購(gòu)、限貸政策的執(zhí)行，是調(diào)研和督導(dǎo)的重要內(nèi)容。據(jù)其表示，市場(chǎng)行為中，存在房地產(chǎn)中介誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購(gòu)房人通過偽造證明材料等方式，騙取購(gòu)房資格、騙提或騙貸住房公積金、規(guī)避限貸的行為等。另外，采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或雇人排隊(duì)制造銷售旺盛的虛假氛圍導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌以及通過倒房號(hào)等非法牟利的行為也將是督查的范圍之內(nèi)。

“目前，市場(chǎng)有一個(gè)非常危險(xiǎn)的情況，就是地價(jià)和房?jī)r(jià)呈現(xiàn)互助式上漲的情況，”根據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，如果不進(jìn)行抑制，下半年房?jī)r(jià)、尤其是一二線城市房?jī)r(jià)明顯上漲的可能性非常大。

一位接近住建部的人士介紹，房?jī)r(jià)上漲的背景下，樓市風(fēng)險(xiǎn)凸顯，住建部將更多是強(qiáng)化現(xiàn)有政策的執(zhí)行，比如限購(gòu)、限貸等穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，與此同時(shí)，也將配合有關(guān)部門制定長(zhǎng)效機(jī)制。

住建部政策研究中心主任秦虹也認(rèn)為，對(duì)于因供應(yīng)不足而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過快的城市，政府要想在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅的下降，“限購(gòu)”升級(jí)不失為一種應(yīng)急緩解供求矛盾的辦法，也是必要的措施。

中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)連平也表示，四季度房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)趨緊，但不會(huì)過于強(qiáng)烈，更多的還是強(qiáng)調(diào)限購(gòu)、限貸這些政策的執(zhí)行。畢竟現(xiàn)在很多地方執(zhí)行得不甚嚴(yán)格，會(huì)有嚴(yán)格強(qiáng)調(diào)如何強(qiáng)化執(zhí)行的過程。

超九成城市房貸放款周期拉長(zhǎng)

專家表示，個(gè)別城市潛在的被調(diào)控壓力增大

據(jù)新華社電近日，北京、上海、廣州、深圳、南京、合肥等地相繼曝出銀行暫停房貸或拉長(zhǎng)放款周期，且房貸停貸范圍呈蔓延之勢(shì)。

日前，CRIC研究中心對(duì)北京、上海、南京、無錫等13個(gè)重點(diǎn)城市31家銀行進(jìn)行調(diào)研，結(jié)果顯示，超9成城市房貸放款周期拉長(zhǎng)，商業(yè)貸款放款周期除天津外，其他12個(gè)城市的銀行放款周期有不同程度的延長(zhǎng)。其中，放款最快的無錫從去年1至2周拉長(zhǎng)至近期的1個(gè)月；南京也從1個(gè)半月左右拉長(zhǎng)至3個(gè)月以內(nèi)放款，而延長(zhǎng)時(shí)間最長(zhǎng)的廣州，從去年2個(gè)月以內(nèi)延長(zhǎng)至3個(gè)月或者更長(zhǎng)時(shí)間才能放款；深圳部分銀行甚至?xí)和Ａ朔抠J業(yè)務(wù)。

首套房利率方面，13個(gè)城市中有8個(gè)城市首套房貸款利率有不同程度的上浮；二套房貸款方面，其利率基本保持上浮10%。但是審批標(biāo)準(zhǔn)卻變得更為嚴(yán)格，北京更是將二套房首付提高至70%之多。

克而瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波對(duì)記者表示，造成房貸收緊的原因，一方面是今年以來銀行資金面持續(xù)緊張，時(shí)至下半年放貸更加審慎；另一方面，則是房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，使得個(gè)別城市潛在的被調(diào)控壓力增大，銀行控風(fēng)險(xiǎn)意圖增加。

■分析

地方、銀行、企業(yè)……樓市調(diào)控

誰在“見招拆招”？

據(jù)新華社電樓市調(diào)控堪稱“史上最嚴(yán)”，地產(chǎn)盛宴卻在不斷上演：北京六環(huán)房?jī)r(jià)進(jìn)入“2萬時(shí)代”，北上蘇杭兩天四地王更是創(chuàng)下新紀(jì)錄。調(diào)控層層加碼，預(yù)期卻愈來愈高，甚至出現(xiàn)“逆襲”式上漲，地方政府、銀行與地產(chǎn)商在其間究竟扮演什么角色？

地方 “地產(chǎn)依賴”變本加厲

北京剛現(xiàn)每平方米7.3萬元的單價(jià)“地王”，滬杭隨即又拍出數(shù)百億的總價(jià)“地王”……一時(shí)間，一線樓市更加焦灼；“地王”扎堆背后，是地方政府“點(diǎn)土成金”力度加大，北上廣深等10個(gè)大城市8月份土地出讓金收入同比大增149.3%。

“財(cái)政捉襟見肘，地產(chǎn)開發(fā)來錢最快”，記者采訪中發(fā)現(xiàn)，一些地方政府的心態(tài)“驚人一致”。經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力加大，“錢緊”令地方政府如坐針氈。加上今年地方債務(wù)大量到期，還債壓力加大，賣地成為一種“現(xiàn)實(shí)選擇”。在推高“面粉”價(jià)格的同時(shí)，一些地方政府也在為“面包”價(jià)格上漲開后門。8月下旬以來，包括北京、廣州、南京在內(nèi)的13個(gè)重點(diǎn)城市的周新批預(yù)售面積連續(xù)突破300萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前數(shù)月一直維持的一兩百萬平方米的面積。

銀行 房?jī)r(jià)回落比誰都“急”

地方政府“錢緊”，開發(fā)商卻是“不差錢”。今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)達(dá)32%，開發(fā)商拿地、開發(fā)速度逐漸加快。

“開發(fā)商對(duì)銀行是優(yōu)質(zhì)客戶。”建行一位管理人士說，銀行對(duì)小微企業(yè)貸款的審查標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)有數(shù)十條，但大型開發(fā)商只要項(xiàng)目質(zhì)量高、周期不長(zhǎng)，一般都可獲批，只是貸款利率上浮多少的問題。

中國(guó)指數(shù)研究院華中分院總監(jiān)李國(guó)政表示，地方銀行普遍存在房地產(chǎn)開發(fā)占比偏高的問題，一些甚至超過20%。“如果加上對(duì)建筑企業(yè)的貸款和個(gè)人房貸，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)占用的銀行貸款資金比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字。”

“房?jī)r(jià)跌了，銀行比我們還著急。”一位房地產(chǎn)公司高管說，“房地產(chǎn)行情看漲之時(shí)，甚至?xí)秀y行主動(dòng)上門推貸。”盡管此前銀行業(yè)曾表示，即便房?jī)r(jià)下跌50%也能撐得住，但考慮到水泥、建材等貸款，銀行作為利益共同體不可能置身事外。

從歷次房?jī)r(jià)上漲周期來看，銀行成為阻止房?jī)r(jià)下跌甚至推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一股重要力量。

房企 與政策“打太極”

政策調(diào)控雖嚴(yán)，但一些房企通過捂盤惜售、陰陽合同等方式與政策“打太極”。“政策嚴(yán)一些時(shí)，便減少推盤量，人為制造短缺；調(diào)控稍有松動(dòng)跡象，便伺機(jī)醞釀漲價(jià)。其實(shí)房企是這輪調(diào)控的大贏家。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

例如，在國(guó)五條北京細(xì)則落地后，北京和廣州等地都開始對(duì)開發(fā)商預(yù)售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，希望借此抑制高房?jī)r(jià)，但很快就被開發(fā)商以“捂盤惜售”等貓膩來“拆招”。拆分合同、“精裝房裸賣”也成為一種“營(yíng)銷策略”。廣州、南京等地近期紛紛曝出開發(fā)商報(bào)較低價(jià)格實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽，購(gòu)房者卻只能用更高價(jià)格才能購(gòu)得住房。

此外，開發(fā)商逐漸通過“把控”市場(chǎng)，掌握定價(jià)權(quán)。武漢盤龍城一位開發(fā)商告訴記者，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商建立了一個(gè)不定期會(huì)商制度，針對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，共同研究打折促銷、漲價(jià)幅度及制造市場(chǎng)緊張氛圍等措施；福建曾對(duì)開發(fā)商聯(lián)合漲價(jià)問題進(jìn)行專項(xiàng)打擊。

(金羊網(wǎng)-新快報(bào))