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《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》（下稱(chēng)《規(guī)劃》）是今后一個(gè)時(shí)期指導(dǎo)全國(guó)新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性、戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性規(guī)劃，其最大的亮點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)以人為本，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化。其中明確三個(gè)需要著重解決好的問(wèn)題，即農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)城鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城中村改造、中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化等問(wèn)題都是圍繞“3個(gè)1億人”這個(gè)核心展開(kāi)的。而在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性、配套性的作用，是重要的民生定位不會(huì)改變。本文認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃頒布，將會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造六大機(jī)遇。
中國(guó)論文網(wǎng) /1/view-6416462.htm
　　一、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)城鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)棚改為住房市場(chǎng)發(fā)展提供長(zhǎng)期利好
　　新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃最大的亮點(diǎn)就是強(qiáng)調(diào)以人為本，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，重點(diǎn)是有序解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的落戶(hù)問(wèn)題。
　　城鎮(zhèn)化水平逐年提高，為住房市場(chǎng)發(fā)展提供長(zhǎng)期需求潛力?！兑?guī)劃》首要目標(biāo)便是城鎮(zhèn)化率發(fā)展目標(biāo)，提出到2020年常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個(gè)百分點(diǎn)左右，努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶(hù)。既然要落戶(hù)城鎮(zhèn)，則住房問(wèn)題不可避免。假定到2020年人均住房建筑面積按35平方米計(jì)算，這1億人的住房需求約為35億平方米，平均每年約為5億平方米，這幾乎接近2013年全年成交的新建商品住宅總量的一半（約5.8億平方米）。
　　城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)改造和舊城改造，也為住房市場(chǎng)提供強(qiáng)有力的需求支撐?！兑?guī)劃》提出，改造提升中心城區(qū)功能，優(yōu)化市轄區(qū)規(guī)模和結(jié)構(gòu)。按照改造更新與保護(hù)修復(fù)并重的要求，健全舊城改造機(jī)制，優(yōu)化提升舊城功能。加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造，大力推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，有序推進(jìn)舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環(huán)境，努力實(shí)現(xiàn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城中村目標(biāo)。根據(jù)我們的研究，未來(lái)十年城鎮(zhèn)住宅拆舊和棚戶(hù)改造的理論需求總量約為30億平方米，年均約3億平方米。
　　由此可見(jiàn)，隨著新型城鎮(zhèn)化水平的不斷提升，城市新進(jìn)人員的住房需求和城市舊改需求也不斷增加，這些都為住房市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。
　　二、城市中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，為商業(yè)地產(chǎn)繁榮提供良好契機(jī)
　　隨著新型城鎮(zhèn)化逐步推進(jìn)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式有望從投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)為消費(fèi)拉動(dòng)，目前國(guó)人的消費(fèi)潛力不容小覷，因此引起了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的興起和發(fā)展，隨著新型城鎮(zhèn)化的逐步深入，商業(yè)地產(chǎn)將大有可為。
　　首先，城鎮(zhèn)化下的人口紅利為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2013年末，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為53.7%，還處在加速發(fā)展時(shí)期，未來(lái)十年至少有約1億人口流入城市。城市人口的進(jìn)一步增加與集聚，必然會(huì)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的需求和發(fā)展。
　　其次，城市群聯(lián)動(dòng)發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的契機(jī)。一方面，城市群的集聚效應(yīng)會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的帶動(dòng)作用。目前我國(guó)大致可劃分為20個(gè)重點(diǎn)城市群，城市群將作為我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的重要形態(tài)，起到區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的引領(lǐng)作用，通過(guò)其集聚和輻射作用促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，城市群的發(fā)展必將因集聚人口和集中資源而大大推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。另一方面，城市群的聯(lián)動(dòng)發(fā)展將極大地推動(dòng)中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)觀念的升級(jí)。
　　再次，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以產(chǎn)城融合和服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，將促進(jìn)各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。一方面，產(chǎn)城融合給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供更大空間。《規(guī)劃》指出，要適應(yīng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)要求，推動(dòng)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化發(fā)展，引導(dǎo)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)在中心城市、制造業(yè)密集區(qū)域集聚；統(tǒng)籌生產(chǎn)區(qū)、辦公區(qū)、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)等功能區(qū)規(guī)劃建設(shè)，推進(jìn)功能混合和產(chǎn)城融合，在集聚產(chǎn)業(yè)的同時(shí)集聚人口，防止新城新區(qū)空心化；加強(qiáng)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)區(qū)城市功能改造，推動(dòng)單一生產(chǎn)功能向城市綜合功能轉(zhuǎn)型，為促進(jìn)人口集聚、發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)拓展空間。另一方面，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要滿(mǎn)足日益增加的城鎮(zhèn)居民的多樣性需求，特別是中小城市和新城鎮(zhèn)居民的社會(huì)文化消費(fèi)需求?！兑?guī)劃》指出要適應(yīng)居民消費(fèi)需求多樣化，提升生活性服務(wù)業(yè)水平，擴(kuò)大服務(wù)供給，提高服務(wù)質(zhì)量，推動(dòng)特大城市和大城市形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。推動(dòng)特大城市中心城區(qū)部分功能向衛(wèi)星城疏散，強(qiáng)化大中城市中心城區(qū)高端服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)、信息中介、創(chuàng)意創(chuàng)新等功能。這就要求對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行改造升級(jí)，提升商業(yè)業(yè)態(tài)等級(jí)，完善城市配套功能，通過(guò)對(duì)舊城的改造和商業(yè)業(yè)態(tài)的更新，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。這些都為大中城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和繁榮提供良好機(jī)遇。
　　三、中小城鎮(zhèn)放開(kāi)戶(hù)籍限制，中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來(lái)機(jī)遇期
　　《規(guī)劃》提出推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的指導(dǎo)思想之一就是以城市群為主體形態(tài)，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。這就意味著要構(gòu)建科學(xué)合理的城市格局，大中小城市和小城鎮(zhèn)、城市群要科學(xué)布局，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局緊密銜接，與資源環(huán)境承載能力相適應(yīng)。
　　為了促進(jìn)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)的順利落戶(hù)，《規(guī)劃》提出了差異化的城市落戶(hù)政策。同時(shí)，《規(guī)劃》還提出要加快發(fā)展中小城市?！兑?guī)劃》也提出有重點(diǎn)地發(fā)展小城鎮(zhèn)，特別是大城市周邊的重點(diǎn)鎮(zhèn)，要加強(qiáng)與城市發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃與功能配套，逐步發(fā)展成為衛(wèi)星城。同時(shí)發(fā)展具有特色資源、區(qū)位優(yōu)勢(shì)的小城鎮(zhèn)，通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，培育成為文化旅游、商貿(mào)物流、資源加工、交通樞紐等專(zhuān)業(yè)特色鎮(zhèn)。
　　由此可見(jiàn)，未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展是大中小城市和小城鎮(zhèn)互促共進(jìn)的城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展將逐步提高中小城鎮(zhèn)的未來(lái)發(fā)展地位。中小城鎮(zhèn)將成為大城市與農(nóng)村之間的重要聯(lián)系紐帶，緩解在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中出現(xiàn)的資源匱乏、房?jī)r(jià)高漲、空心村等矛盾，同時(shí)也將通過(guò)吸納農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新的增長(zhǎng)極。
　　四、“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局為房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域布局指明道路
　　“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局是指：以陸橋通道、沿長(zhǎng)江通道為兩條橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為三條縱軸，以軸線上城市群和節(jié)點(diǎn)城市為依托、其他城鎮(zhèn)化地區(qū)為重要組成部分，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局。　　《規(guī)劃》指出，到2020年，“兩橫三縱”為主體的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局基本形成，城市群集聚經(jīng)濟(jì)、人口能力明顯增強(qiáng)，東部地區(qū)城市群一體化水平和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力明顯提高，中西部地區(qū)城市群成為推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的新的重要增長(zhǎng)極。城市規(guī)模結(jié)構(gòu)更加完善，中心城市輻射帶動(dòng)作用更加突出，中小城市數(shù)量增加，小城鎮(zhèn)服務(wù)功能增強(qiáng)。
　　根據(jù)我們的研究梳理，按照新型城鎮(zhèn)化和全國(guó)主體功能區(qū)兩個(gè)規(guī)劃的要求，我國(guó)大致可劃分出20個(gè)重點(diǎn)城市群，這20個(gè)城市群就是未來(lái)新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的最為重要的抓手。
　　東部地區(qū)的城市群：京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、遼中南、山東半島、海峽西岸等六大城市群。
　　中部地區(qū)的城市群：哈大齊、吉中、太原、中原、皖江、武漢、長(zhǎng)株潭、環(huán)鄱陽(yáng)湖等八個(gè)城市群。
　　西部地區(qū)的城市群：成渝、北部灣、滇中、關(guān)中、呼包鄂榆和天山北麓等六個(gè)城市群。
　　《規(guī)劃》強(qiáng)調(diào)要培育發(fā)展中西部地區(qū)城市群，加快培育成渝、中原、長(zhǎng)江中游（武漢）、哈長(zhǎng)等城市群，使之成為推動(dòng)國(guó)土空間均衡開(kāi)發(fā)、引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極。同時(shí)提出要依托陸橋通道上的城市群和節(jié)點(diǎn)城市，構(gòu)建絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶，推動(dòng)形成與中亞乃至整個(gè)歐亞大陸的區(qū)域大合作。這主要是隴海沿線附近的城市群和節(jié)點(diǎn)城市，如隴海鐵路的東部起點(diǎn)連云港，蘇北重鎮(zhèn)徐州，蘭州，西寧，以鄭州、洛陽(yáng)為代表的中原城市群，以西安為代表的關(guān)中城市群，以烏魯木齊為代表的天山北麓城市群等。
　　這20個(gè)城市群以及重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)城市，是未來(lái)十年我國(guó)新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的重點(diǎn)區(qū)域，長(zhǎng)期發(fā)展前景良好，這也為今后房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域拓展和布局指明方向。
　　五、走集約緊湊型城市發(fā)展模式，要求房地產(chǎn)業(yè)向集約化轉(zhuǎn)型升級(jí)
　　根據(jù)國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)科技進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率超過(guò)50%時(shí)，視為集約內(nèi)涵型發(fā)展產(chǎn)業(yè)。而目前，我國(guó)科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率不到30%，遠(yuǎn)低于國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家60%-80%的貢獻(xiàn)率，可以說(shuō)當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍處于粗放型發(fā)展。高投入、高耗能、資源消耗大，但隨著未來(lái)城市發(fā)展轉(zhuǎn)向集約緊湊式，房地產(chǎn)業(yè)也必須向集約化轉(zhuǎn)型。
　　《規(guī)劃》的目標(biāo)之一就是實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展模式科學(xué)合理。即形成以密度較高、功能混用和公交導(dǎo)向的集約緊湊型開(kāi)發(fā)模式為主導(dǎo)，人均城市建設(shè)用地嚴(yán)格控制在100平方米以?xún)?nèi)，建成區(qū)人口密度逐步提高。
　　《規(guī)劃》提出建立城鎮(zhèn)用地規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)控機(jī)制。《規(guī)劃》還提出健全節(jié)約集約用地制度。
　　從上述規(guī)劃要求可以看出，挖掘存量土地、提高土地集約利用效率和推行以 “公共交通為導(dǎo)向的TOD”城市發(fā)展模式。與之相對(duì)應(yīng)的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地利用更加集約化、容積率水平適當(dāng)提高和沿公共交通線路進(jìn)行重點(diǎn)開(kāi)發(fā)。
　　依托軌道交通等公共交通，進(jìn)行城市拓展的“TOD”模式，已成為國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展的重要路徑之一，這種狀況在上海、北京等城市尤為突出。軌道交通對(duì)改善城市功能有著舉足輕重的作用，特別是對(duì)房地產(chǎn)和商業(yè)需求的拉升更是顯著。凡是軌道交通規(guī)劃經(jīng)過(guò)的地方，特別是軌道交通站點(diǎn)和車(chē)輛基地周邊，通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，改善了周邊的整體環(huán)境，通過(guò)建設(shè)大體量的商業(yè)、辦公、住宅和公建配套，迅速成為區(qū)域性的商業(yè)、人流和居住的集聚區(qū)，成為新的建成區(qū)，帶動(dòng)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和功能完善，豐富了城市發(fā)展的模式。當(dāng)前，上海市有關(guān)部門(mén)已明確提出今后將大力發(fā)展以公交導(dǎo)向的“TOD”模式，推進(jìn)土地綜合開(kāi)發(fā)集約利用，促進(jìn)城市和軌道交通發(fā)展。
　　六、推動(dòng)綠色城市建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向低碳節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型
　　現(xiàn)代城市發(fā)展新理念新趨勢(shì)有三：一是發(fā)展綠色城市，二是發(fā)展智慧城市，三是發(fā)展人文城市。
　　《規(guī)劃》提出要加快綠色城市建設(shè)，將生態(tài)文明理念全面融入城市發(fā)展，構(gòu)建綠色生產(chǎn)方式、生活方式和消費(fèi)模式。嚴(yán)格控制高耗能、高排放行業(yè)發(fā)展。節(jié)約集約利用土地、水和能源等資源，促進(jìn)資源循環(huán)利用，控制總量，提高效率。加快建設(shè)可再生能源體系，推動(dòng)分布式太陽(yáng)能、風(fēng)能、生物質(zhì)能、地?zé)崮芏嘣⒁?guī)?；瘧?yīng)用，提高新能源和可再生能源利用比例。實(shí)施綠色建筑行動(dòng)計(jì)劃，完善綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)及認(rèn)證體系、擴(kuò)大強(qiáng)制執(zhí)行范圍，加快既有建筑節(jié)能改造，大力發(fā)展綠色建材，強(qiáng)力推進(jìn)建筑工業(yè)化。
　　房地產(chǎn)業(yè)作為能耗最大的產(chǎn)業(yè)之一，是推進(jìn)綠色城市建設(shè)首要解決的難題。在現(xiàn)有建筑中95%達(dá)不到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，新建建筑達(dá)標(biāo)率不足20%。如果延續(xù)目前的建筑能耗狀況，每年將消耗1.2萬(wàn)億度電和4.1億噸煤，接近目前全社會(huì)總能耗的46.7%。與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)建筑節(jié)能水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)比較落后。
　　因此，按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的總體要求，未來(lái)要大力發(fā)展低碳節(jié)能環(huán)保型住宅，提高住宅的安全性能、耐久性能、經(jīng)濟(jì)性能、舒適性能和環(huán)境性能。一方面是強(qiáng)化既有居住建筑節(jié)能改造工作，另一方面是實(shí)施綠色建筑行動(dòng)計(jì)劃。
　　與此同時(shí)，加快住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐。以中小套型普通商品住房和保障性住房為重點(diǎn)，積極推行住宅性能認(rèn)定和住宅部品認(rèn)證制度。通過(guò)稅費(fèi)減免、信貸優(yōu)惠及政府補(bǔ)貼等措施，鼓勵(lì)新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝在住宅建設(shè)中的推廣應(yīng)用。鼓勵(lì)和推廣新建商品住房全裝修。這些都是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的必經(jīng)之路。
　　新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是相互促進(jìn)的，新型城鎮(zhèn)化需要房地產(chǎn)業(yè)的參與，但不等于房地產(chǎn)業(yè)化。盡管在我國(guó)城鎮(zhèn)化的既往進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)起到了不可或缺的作用，但是簡(jiǎn)單地把城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)等同起來(lái)，過(guò)分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的作用，是不科學(xué)的，也是不可取的。新型城鎮(zhèn)化經(jīng)濟(jì)規(guī)模之大，涉及領(lǐng)域之廣，前所未有，舉世罕見(jiàn)，不是房地產(chǎn)一個(gè)產(chǎn)業(yè)能夠擔(dān)當(dāng)?shù)?。在新形?shì)下，房地產(chǎn)業(yè)必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，才能適應(yīng)在新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求。如何走集約化、精細(xì)化的發(fā)展道路，注重區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、人口需求結(jié)構(gòu)，以及當(dāng)?shù)刭Y源條件與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式和產(chǎn)品的契合，注重環(huán)境保護(hù)和低碳化、生態(tài)化發(fā)展，注重物業(yè)產(chǎn)品與城市文化的契合，注重人文環(huán)境的不斷提升等，都需要房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下，認(rèn)真研究，努力創(chuàng)新。

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《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》帶來(lái)六大機(jī)遇

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